К переменам в девелопменте следует идти путем системных преобразований

 

18 августа 2021

ООО «КУБНЕТ» выступил партнером ТРЕТЬЕГО ЛЕТНЕГО ЯХТ-САММИТА недвижимости «Как адаптироваться к переменам в девелопменте и не отставать от громких кейсов?», организованного еженедельником «Юг Times» при поддержке Законодательного Собрания Краснодарского края, краевой Общественной палаты, администрации г. Анапы.
Информационную поддержку мероприятия осуществила телерадиокомпании «Кубань-24».
ООО «КУБНЕТ» выступил партнером ТРЕТЬЕГО ЛЕТНЕГО ЯХТ-САММИТА недвижимости «Как адаптироваться к переменам в девелопменте и не отставать от громких кейсов?», организованного еженедельником «Юг Times» при поддержке Законодательного Собрания Краснодарского края, краевой Общественной палаты, администрации г. Анапы. 
   

Информационную поддержку мероприятия осуществила телерадиокомпании «Кубань-24». 

Саммит состоялся в г. Анапе 13 августа 2021 г. 

Модератором саммита выступил Владислав Варшавский, управляющий партнер ООО «Южный Инновационно-консалтинговый центр». 

В официальной программе мероприятия приняли участие: 
- директор Департамента жилищной политики Минстрой России Ольга Корниенко; 
- заместитель директора Департамента обеспечения банковского надзора Центробанка РФ Руслан Булатов; 
- руководитель направления «Развитие ипотечного рынка АО «Дом.РФ» Илья Иванов; 
- депутат Государственной Думы РФ Наталья Костенко; 
- уполномоченный по защите прав предпринимателей в Краснодарском крае Игорь Якимчик; 
- начальник управления кадровой политики администрации Краснодарского края Геннадий Стрюк; 
- первый вице-мэр Анапы Светлана Балаева; 
- представители строительной индустрии, банковского сектора региона, эксперты отрасли. 

На обсуждение были вынесены следующие вопросы: 
1. Продление льготной ипотеки и трансформация строительного рынка. Инструменты снижения и механизмы удешевления процентной ставки. Льготная семейная ипотека. Банковские продукты для девелопера.
2. Развитие ИЖС в рамках правительственной инициативы «Мой частный дом»: предоставление земли и оформление прав, упрощение процедуры подключения к инженерным сетям, внедрение реестра типовых объектов. Механизм кредитования объектов ИЖС, разработка и создание текущего ипотечного продукта. 
3. Проблемы проектного финансирования: завышенные требования к участию собственных средств застройщика в финансировании, правовые возможности для поэтапного раскрытия эскроу-счетов, банки и кредиты. 
4. Инфраструктурные объекты как обязательное условие реализации проекта недвижимости. Перспективы развития инфраструктурных облигаций при строительстве объектов инфраструктуры. 
5. Тренды загородного рынка — новый интерес девелоперов. Субсидирование и финансирование малоэтажного загородного строительства. 
6. Рост цен на материалы — кто виноват и что делать? 
7. Актуализация действующих нормативно-технических документов: избыточные требования, устаревшие нормы как факторы роста себестоимости. Cтоит ли девелоперам рассчитывать на лояльность? Инновации и передовые технологии. 
8. Кто достроит недострой? Применение механизма ППК (публично-правовой компании) Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства. 


В настоящее время органами государственной власти и управления, о чем свидетельствовали выступления на саммите их представителей, в целях придания продуктам строительной индустрии и рынку недвижимости цивилизованного характера разрабатывается и предлагается к реализации целый ряд мер финансового, организационного и информационного характера. 

Однако, этого будет недостаточно для достижения гармонии между строителями и потребителями их продуктов до тех пор, пока на рынке не начнет преобладать философия предпринимательской деятельности, порожденная еще в начале прошлого века просвещенными управленцами-маркетологами, суть которой сводилась к тому, что экономическую выгоду предприниматель должен получать взамен на постоянную заботу о других. 

Продукт же, предлагаемый строителями в условиях долевого участия, является маркетингово неполноценным (незавершенным), представляет собой «симулякр». И фактически продается образ, который в реальности всегда не отвечает ожиданиям потребителя. Внедрение эскроу-счетов не стало панацеей от незавершенного строительства и обмана дольщиков. В данной ситуации такая форма защиты денежных средств в совокупности со страховкой не может заменить дольщику квартиры, в которую он порой вкладывает последние средства. А дальнейший разрыв между качеством приобретенной недвижимости и качеством обслуживания общего имущества влечет за собой финансовые и моральные издержки собственников. 

Сегодня же налицо следующий подход, инициируемый менеджментом, практически оторванным от потребителя и уровнем доходов, и уровнем недвижимости, и реализуемый непрофессиональными маркетологами: 
А) предлагать рынку неполноценный продукт, у в котором отсутствуют существенные условия трансформации его в товар, но, обещать, что эти условия будут обеспечены; 
Б) перекладывать все риски на потребителя, как в части выполнения обещанного качества, так и при передаче объекта недвижимости управляющей компании. Последняя и застройщик зачастую являются взаимосвязанными лицами. Устранение недостатков производится формально. Влияние на УК со стороны собственников – мало эффективно, так как заселение домов происходит медленно и создание легитимного органа общественного управления носит растянутый во времени характер. А когда этот орган все же создается, то замена управляющей компании на иную становится сложной проблемой. 

Для гармоничного развития рынка недвижимости, а также рынка риэлтерских услуг, продукт, предлагаемый потребителю, должен соответствовать не только установленным законодательными и иными нормативными актами требованиям, но и принципам этического маркетинга, быть удобный и качественно обслуживаться. Принятые и предлагаемые законодателями меры не носят системного характера. С одной стороны, они не обеспечили резкого снижения количества недостроя и обманутых дольщиков, с другой стороны, не обеспечивают желаемого результата – цивилизованных отношений на рынке недвижимости между всеми ее субъектами, которые выражаются в полном удовлетворении потребителя. 

А главный вопрос остается без ответа: зачем нужно продавать неполноценный продукт, который может и не стать товаром, если можно создать условия для доведения его до полноценного состояния? 

Для этого можно рассмотреть следующие меры: 

1. Отменить действие 214-ФЗ в полном объеме, так как он, даже с учетом принятых поправок, не гарантирует право дольщиков на обретение жилья надлежащего качества и в установленные сроки. Всякого рода страховые выплаты и прочее – не могут заменить дольщикам квартиры, в которую они порой вкладывают последние средства. Естественным образом в части долевого строительства утратят свою применяемость нормы Гражданского кодекса, связанные с переуступкой права требования. 

2. Внедрить так называемое проектное финансирование, под которым понимается процесс, когда застройщик получает кредиты в банке под небольшой процент на конкретный проект под гарантию государства. Застройщик будет заинтересован быстро освоить средства и рассчитаться с кредитом за счет активных продаж. Государство же возьмет на себя бремя контроля и за качеством, и за ценой квадратного метра жилья, которая должна быть значительно ниже той, которая формируется при иных финансовых условиях, и за инфраструктурой. 

3. Исключить право застройщика заключать договоры с риэлтерскими фирмами до ввода жилого дома в эксплуатацию. 

4. Вменить застройщику обязанность по содержанию общего имущества жилого дома до формирования, согласно Жилищного кодекса, органа общественного управления, который реализует процесс выбора управляющей компании и участвует в передаче дома под ее управление вместе с представителем государственного органа – гаранта. Это может определенным образом оградить собственников от серьезных затрат на устранение недостатков строительства, т.к. в процессе передачи дома управляющей компании можно потребовать устранения недостатков за счет застройщика. В этом случае естественным образом отпадает функция органов местного самоуправления по организации без участия собственников конкурса на управление домом, которую они порой выполняют формально. Конкурсы выигрывают управляющие компании, не способные и не желающие исполнять обязанности надлежащим образом, а порой вовлеченные в коррупционную схему, участниками которой является застройщик и орган местного самоуправления. Отказаться же от их услуг собственники могут с большим трудом. 

Именно тогда, когда строительная индустрия и обслуживающие организации, а также контрольные органы начнут работать на удовлетворение потребностей граждан, наступят реальные перемены. 


Г.М. Мишулин, заместитель директора ООО «КУБНЕТ» по маркетингу, Общественный представитель Агентства стратегических инициатив в Краснодарском крае, к.э.н., профессор кафедры рекламы и связей с общественностью КубГТУ.